La banca se ha convertido de golpe y porrazo en la nueva dama del ladrillo en el puzle inmobiliario. Entre las siete grandes entidades financieras del país adquirieron 7.747 millones en activos inmobiliarios en el 2008. Nunca las entidades financieras tuvieron tantos inmuebles en su cartera, pero no le ha quedado más remedio que canjearlos por deuda de los promotores – con descuentos de más del 10%-para no incrementar más el coeficiente de morosidad. Entre los activos que se han quedado destacan suelo, promociones residenciales sin terminar y pisos sueltos finalizados, lo más fácil de comercializar.
A la cabeza se sitúa el Banco Santander, con 2.634 millones; en segunda posición aparece el Banco Popular, con 1.400 millones, y en tercera, Banesto, con 1.134 millones. A esto habría que añadir lo que han asumido también las cajas de ahorros, ya que una de sus principales líneas de financiación, durante los últimos años, eran los préstamos al promotor.
Esta cifra, que se incrementará en el 2009, sólo representa el 2,45% de los 315.444 millones que hasta septiembre las entidades financieras tienen contabilizado en préstamos a promotor, según los datos del Banco de España.
“Estos movimientos no son voluntarios, pero producirán distorsiones en el mercado”, explica Pep Ruiz, responsable del área inmobiliaria de Afi.
La banca no es promotora inmobiliaria, con lo que no le quedará más remedio que volver a poner en el mercado tarde o temprano estos inmuebles. Lo más difícil de gestionar es el suelo, ya que se puede encontrar en distintas fases de urbanización, pese a que los ayuntamientos están acelerando estos procesos para recaudar más impuestos. En las promociones en marcha tienen que decidir si las concluyen o no. Mientras que los pisos finalizados serán más fáciles de gestionar en el mercado.
Muchas entidades financieras están ofreciendo hipotecas a la carta para aquellos clientes que adquieran un piso suyo. “En definitiva, la banca canjea préstamos al promotor por futuros clientes solventes”, defiende Ruiz. De hecho, el Santander ofrece ya las viviendas a sus propios empleados.
“La queja generalizada de los promotores es que la banca sólo concede créditos hipotecarios a aquellas personas que adquieran uno de sus pisos”, comenta Ruiz. Un experto del Banco de España en el sector inmobiliario asegura que esto no es nuevo: “Ya sucedió en las crisis de los setenta y de los noventa”. Y advierte: “Hay que tener mucho cuidado en los temas jurídicos, ya que muchos promotores tienen firmadas cláusulas con los subcontratistas o la constructora inicial. Si después se adjudica la finalización de las obras a otras empresas, las primeras exigen hacer frente a los pagos”. Estos problemas reaparecerán con la nueva realidad.
Para José Luis Rodríguez Flecha, director del máster de Dirección de Empresas Inmobiliarias en el CEU, “las entidades bancarias son expertas en comercializar productos para minoristas por sus extensas redes de oficinas, pero en el suelo se producirán colapsos porque acumulan bolsas para los próximos 8-10 años y van a tener que desinvertir y, precisamente, no va a ser por la vía de convertirlo en producto finalista”,
Cada entidad financiera ha buscado una fórmula para dar salida a esta cesta de activos inmobiliarios. BBVA, Popular y La Caixa han rescatado sus divisiones inmobiliarias: Anida, Aliseda Gestión y Servihabitat, respectivamente; mientras que Santander y Sabadell han constituido sociedades ad hoc para dar salida a los inmuebles.
En opinión de Pep Ruiz, “la banca tiene margen porque ha adquirido activos con descuentos relevantes y porque el mercado está sobrevalorado”.
Fuente | lavanguardia.es